在开始之前我先说两个问题，因为大家都是非常专业、非常资深的人士，就不谈理论，跟大家说一说我们在日常实务当中遇到的一些事情或趋势，睿安信海外房产跟大家分享一下，看能否对大家有所启示和帮助。
1出海置业最关注的两个问题
因为是海外置业，所以很多客户经常问我们两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点？第二，现在都是谁在买海外房产？跟十年前是一拨人吗？针对这两个问题，我简单说一下。
以美国为例，好像看起来2008年次贷危机之后，房价在跌，第二年之后一直在涨，现在貌似价格已经达到甚至超过了前期高点。但大家千万别忘了，人民币现在仅仅是回到了不到7元的水准，它曾经高点的时候在8.3元，所以强大的人民政府帮我们扛了15～20%的折扣。
而且并不是所有的房产都已经达到或者超过了前期高点。比如佛罗里达它只是达到了前期高点的75%左右，你再考虑到25%左右的人民币折扣，从某种程度上讲，买佛州房产是“半买半送”一点不为过。所以大家记住，现在买海外房产并不是一个很贵的价格。
又比如英国。英镑兑人民币最高记录是15.62元，现在8.3元，如果说跌了一半还不算跌，你说什么时候算跌？所以，考虑问题要看长远一点。
由于英国曾经是日不落帝国，所以有很多前殖民地，如香港对它非常看好，之前英镑越跌，香港人民拿着港币去换英镑的人越多，因为他们觉得曾经的统治者不可能有问题，确实有这个情结在里面。
考虑到英国当年的殖民地国家和它的附属国遍布全球，而且英国的房产在当年二战时受到了德国空袭的制裁，所以它吃尽了那种不能自己把自己的食物100%供给的苦头，因为被封锁掉而导致供给缺乏，所以它跟中国差不多。
所以你看很多伦敦周边好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以伦敦的房产也不会有太大问题。再加上英镑现在也是低点，应该来说，投资英国也是一个很好的时点。
2不同预算的不同选择
说了这两个问题之后，我们再往下看一看。
这十个国家买哪个国家的？我们为什么有这么多的目标市场？就是给大家阶段性的区分。
比如想作为初次海外置业试水，完全可以花个30～50万人民币买个日本房产。大家都知道日本房产非常小，14平米的小户型什么都有。
如果再多一点钱，100多万，完全可以考虑美国得克萨斯或佛罗里达20万美金左右的房子，也就是120万人民币，可以买个很不错的。
如果你的需求并不是简简单单地花一两百万人民币在海外买个房子，自住或假期生活方式的需求之外，如果想作为投资，建议可以买美国东西南海岸的，就是我们所说的“微笑曲线”，西海岸有西雅图、旧金山、圣迭戈，东部有纽约、波士顿、还有华盛顿等，这些都是非常好的地方。
它的特点就是你可能不会有非常好的投资回报率，不会像在佛州或得州，买了之后每年固定的回报率可以达到7～8%，但它就像在北京、上海买房子一样，你很难看到它跌。
所以，在美国东西南海岸适合投资100万美金或以上的土豪们，他们更需求的可能是保值，而对增值的需求并不是那么大。
再往上说，如果资金更多，可以考虑新加坡、英国，这两个地方确实相对来说是小众市场，新加坡确实人少，持中国护照在新加坡买房的一年不到一千套，只有几百套而已，在英国还是很多。没有1000万以上人民币，可能不太适合考虑这两个地方。
像德国、法国、英国这三个欧洲国家，目前脱欧是个非常好的消息。大家都知道，对于欧洲来讲，最大的潜在的矛盾点就是它的利率问题。大家必须用同一个货币，所以才使得这些优质的国家，比如德国、法国、英国，它自己处于币值被低估的状态，他们当然非常喜欢这个事情，所以出口更加顺畅。
但对于那些比较穷的国家，比如西班牙、葡萄牙、罗马尼亚，对它来讲，币值被高估，所以使得他们的出口受到了非常大的困扰。这样，穷人和富人在一起永远没有办法协调。解决方式就是，大不了全都是穷的，或全都是富的。所以对英国来说，脱欧是非常好的选择。强调一下，英国的房产现在是非常具有投资价值的。
说完这几个国家，我们再看亚洲国家，比如韩国、日本。如果简简单单只需要一个身份来让孩子读书，完全可以考虑韩国。相当于5亿韩元，就可以当天之内得到韩国永居身份。
孩子送到韩国读书，没有任何时差，两个小时就到了。而且韩国90%以上是山地。整个韩国90%以上的人口也都在汉城，所以使得它的土地资源有限，人口密度比较大，这也是房产增值的必要和先决条件。
再看澳洲和新西兰，它之前比较适合投资，有比较高的杠杆，比较少的首付，10%就可以。但现在越来越变成只有高薪人员才能承担得起的国家，因为它现在必须是40%的首付，甚至绝大部分仍然是要全款来支付。
但好的方面就是，澳洲和新西兰的房产，相对来说土地资源非常有限，而且澳洲只允许海外的人买新房，不能买二手房，这使得它市场的存在对于海外置业的人来说有一个比较大的发展空间。新西兰的好处在于它可以买一手房，也可以买二手房，但是它的体量确实比较小，只有澳洲的1/4左右。
3海外投资如何防坑？
刚才简单讲了几点如何选择投资的国家。那么海外投资有哪些“坑”，如何防范？
“坑”是防不胜防的。术业有分工，没办法知道每个环节当中每个坑在什么地方。比如你在中国如果想上医院看一个心脏科手术，你是没有办法，也没有可能性成为一个心脏科专家。
那怎么办？如果你到一个好的医院，比如协和医院、中日友好医院，你知道这个品牌，认可它的专业度，直接去找他，就可以得到比较好的照顾。
如果把海外置业作为单独的产业来做，为了生存下去，一定是要把钱赚到，所以对于他们来讲，如果有10%利润做这个项目，他不会接6%的，生存压力嘛，没有办法。这就说明什么？如果你选他们的项目，一定不是因为对你来说是最好的投资，而是对他来是最好的。
对于那些没有把好的项目对接的需要作为第一需求的机构，谁给的钱多他就做谁的项目。我们看项目的时候感觉到中国的买家有时候真的很惨。在市面上，大家看某个项目，并不是因为它最好，而是因为它的返点最高。
所以我希望大家，与其防坑，不如主动地去避开坑，与其知道坑中的每个环节，不如找到自己最信任的合作伙伴，才能更有效地达成目的。
4美国房产市场分析
因为十个国家实在太多了，我们就以美国为例，简单说说美国市场的情况。在美国，大家记住，过去的历史已经证明四个州是永远值得投资的：加州、纽约州、佛罗里达州、得克萨斯州。
如果还没有考虑清楚到底想买哪些州，这四个州是最棒的选择。如果想投资100万美金以上的，可以考虑加州、纽约州。如果想投资金额在50万美金以下，20～30万美金的话，可以考虑佛州和得克萨斯州。
在美国买房最活跃的五个国家是中国、加拿大、印度、英国和墨西哥。大家可以看到，中国人在美国买房子占了多大的势力。
68%的买家是用来居住的，还有相当一部分人是为了投资，其中为了自己的小孩子，以房养学，有可能是一种生活方式的选择，比如有些人一半时间在美国，一半在中国，或者有些人为了防霾、度假。
有个具体方法要注意，大家如果想买海外房产或想海外置业、海外投资，一定要做的第一件事情就是，在真正操作之前开好帐户，在香港、美国、新加坡都行，越早越好。先开了转过去，名正言顺、合理合法地通过银行转，没有任何费用，没有任何风险。这是第一步，之后才涉及到选房。
海外买房73%是全现金交易，什么概念？如果不拿出全款来，其他买家早就已把房子抢走了。海外的某一房产，经常会有20～30个买家，大家真的是用生命在抢房。所以提醒大家注意一点，一定要把资金准备好再考虑下一步要做的事情。
在国际买家里，中国人比较有别墅情结，出国可能住别墅更爽，所以在海外买房子以别墅为主。
曼哈顿、西雅图、旧金山房产市场比较不错，迈阿密也很好，这几个州的人口成长也决定了这几个州具有投资价值。
就像国内一样的，买房子在哪个城市，决定因素是什么？是这个地区有没有持续的人口净流入。为什么现在东北的房子不太值钱了？就是因为没有年轻人，都是老人，哪有消费能力？所以，人口流入是一个非常值得考虑的因素，还有就业率、治安、教育水平怎么样，这些都是值得考虑的因素。
到2016年，这四个州基本都没变过，加州、得克萨斯、纽约、佛罗里达。如果不确定买哪里的房产，这四个地方任何一个地方都行，有钱就买纽约、旧金山、加州，没钱的，像我这样的穷光蛋，可以买得克萨斯或佛罗里达，也不是说它不适于成长，只是长期来看，它的升值潜力确实不如东西海岸。
