由于近几年日本旅游业的旺盛，身边很多去日本旅游的朋友会发现很难订到满意的酒店，“酒店不足”问题非常显著，进而带动了民宿的发展。不仅在Airbnb，在中国各大知名的旅游网站上都会有民宿的身影，赴日的游客也越来越喜欢这种不一样的住宿方式。这使得越来越多的人开始看准这样的商机，有在日本投资民宿的想法。
今天就来讲一讲，这个最日本的古老城市——京都。
地段！
民宿选址的两大要素：交通、景点
出行是否便捷，是生活、旅游居所的第一前提，距离车站10分钟步行范围内的房产是最受日本当地人和海外游客欢迎的，毕竟谁也不想把时间和精力大量地浪费在通勤上。
京都市有两条最主要的地下铁线路——乌丸线和东西线，这两条地铁沿线也正是观光景点最密集的区域。
绿色为乌丸线、红色为东西线
最适合投资民宿的地段都在最中央的换乘站附近
乌丸线和东西线的换乘站乌丸御池站，以及该站附近的二条城前、丸太町、四条、五条、京都市御所前等站，以及可换乘JR琵琶湖线、京都线、奈良线、东海道新干线以及私铁各线至日本全国各地的京都站周边都是方便游客游玩的住宿地，也是适合买房做民宿的地段。
车站周边平均房价
在鸭川两岸的上京区、中京区、下京区，是众景点的中心密集区，也是成为房地产投资热潮的中心。不少可投资且正在运营的持牌民宿引起了海外投资客的关注（下图黄色五角星标示处），均由最受欢迎的中古屋改造，建筑面积50-70㎡，售价4200-7100万日元，约合人民币250-450万元，每晚整栋房子的租金大多在300-500元人民币。据统计，在这一带民宿每年净回报可以达到8-15%左右。如果有能力自行运营，不委托管理公司，收益还可翻倍。
黄色五角星为可作民宿投资的一户建项目
Airbnb上整栋房子一晚的价格
持牌民宿推荐
一举两得！
投资民宿不但赚钱，还能移民！
我们通常说的移民日本，是指拿到日本经营管理签证，这是当前海外人士长期居住日本、享受日本国民福利最便捷的方式。那么，做民宿是否可以申请？如何申请？
如果是想单纯的投资民宿取得日本身份，关键在于以下几点：
1、正在运营中的持牌民宿，大大降低了后期运营中的投诉和政策风险；
2、一套或多套民宿的总投资回报率（无论长租还是短租），这不仅仅关系到个人盈利，还关系到了申请签证和续签的营业额条件；
3、运营风险及难易度：一户建＜整栋公寓楼＜单套公寓；
4、百年以上的中古住宅愈加稀有，深受海外游客喜爱。
首先，外国人想做民宿门槛并不低。很多朋友问，“我用几十万人民币在日本买个住宅做民宿，然后就可以申请经营管理签证了吗？”回答是否定的。几十万在日本确实可以买到公寓，但公寓买过来也不一定可以做民宿。因为申请民宿的经营需要通过楼层管理组的同意，也就是说需要征求邻居们的同意，实际并不容易。就算是几十万人民币买来的公寓可以经营民宿，按回报率10%来计算，经营所得也不能支撑经营管理签证的续签。
其次，投资什么样的民宿可以满足申请日本经营管理签证的要求？从目前来看，民宿的法规还不明朗，未来存在变数，所以投资一个已经申请下民宿经营许可的持牌民宿是很关键的。对于外国人来说，购买一户建（独栋别墅）或者一整栋公寓楼，更容易达到足够营业额。而且只有在地段好的地方买到合适的房产，才能保证出租率，继而满足经营管理签证续签的营业额。
这种方式的操作流程
1. 投资500万日元注册资金设立公司
2. 购买已持有营业许可的民宿酒店
3. 申请经营管理签证
4. 自己开始运营或者与管理会社合作运营
可享受的日本福利
医疗报销70%
子女免费公立教育
育儿补贴50万日元
贷款利率低至0.6-0.8%(外国人2.6%)
买房0首付
……
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